公积金贷款限制升级 到底谁还在钻空子
摘要：昨日，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中明确，第二套住房公积金个人住房贷款仅限于购买改善居住条件的普通自住房，且首付比例不得低于50%、贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍(即在首套房利率基础上上浮10%)。
昨日，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中明确，第二套住房公积金个人住房贷款仅限于购买改善居住条件的普通自住房，且首付比例不得低于50%、贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍(即在首套房利率基础上上浮10%)。
中央政策：公积金贷款全面收紧贷款首提差别化
据了解，昨日发布的《通知》规定，公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。显而易见，公积金贷款新政明确提及第二套房的标准，将封堵住那些利用公积金贷款政策漏洞的炒房者，进一步打击投机性购房。但是，业内人士表示，由于利用公积金炒房占比不高，因此该政策波及面有限。
另外，《通知》还规定，公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。同时要求，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
更为重要的是，《通知》要求第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。
对于第二套房、三套房又下了狠招。《通知》要求，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。《通知》还要求，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
分析人士称，新政严格规定了公积金的用途，预计各地将出台细则，限制公积金的使用。但是由于商业贷款优惠已接近取消，预计依然会有大量首套房购房者会选择使用公积金。
近几个月公积金贷款比例显著上升，恰恰说明此前存在漏洞，以致使更多改善型置业甚至投资性购房者加入了公积金贷款购房行列，因此上浮公积金贷款购二套房利率，有助于缓解公积金贷款购房比例上涨过快问题。
上海本地政策：公积金限贷领跑 首套房贷利率上调非改善型二套房停贷
领跑公积金限贷一月 贷款受理量明显回落
10月7日，上海出台“沪12条”，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金贷款限额为60万元。对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房及三套房家庭的住房公积金贷款。
可以观察到的是，上海之前对于公积金贷款的限制与昨日发布的《通知》中内容还是有区别的，四部门《通知》中要求，“第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍”，而上海方面并未作此规定，目前对符合改善性需求的二套房公积金贷款仍给予公积金贷款的基准利率。据媒体报道，上海公积金管理中心相关人士表示，上海近期可能也会相应上浮第二套房的公积金贷款利率，与住建部要求保持一致。
受调控政策影响，上海楼市的变化直接反映到住房公积金贷款的发放规模上。最近公布的《上海市住房公积金运行分析报告(2010年三季度)》显示，今年三季度，上海住房公积金个贷发放1.66万户，同比下降73.82%；发放金额48.86亿元，同比下降74.56%。记者昨日还从上海公积金管理中心获悉，“沪12条”出台后，10月上海公积金贷款受理量环比出现明显回落，新一轮调控影响下上海购房需求受到有效遏制。
首套房贷利率基本调至8.5折
10月29日，首套房贷利率上调至8.5折，京沪多家银行有关人士28日向中国证券报记者透露，日前各家商业银行接到口头通知，取消对首套住房贷款利率7折优惠，仅允许执行同档期基准利率下浮15%，即首套房贷优惠利率按8.5折执行。这意味着，2008年底开始实行的首套房贷利率7折优惠政策将成为历史。
11月2日，多家银行证实，日前已接到银监会口头通知取消首套房贷7折利率，现在给予首套房贷的利率优惠下限调整到基准利率的85%，首付比例则为三成。
暂停非改善型二套房公积金贷款
10月13日，从上海市公积金管理中心获悉，该机构已经下发了《关于调整2010年住房公积金个人贷款政策的通知》，暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。
对于购买改善型第二套住房的认定，《通知》明确，以借款人家庭成员(包括借款人、配偶及未成年子女)名下在房管部门登记信息反映实际仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积为依据。
根据统计部门公布的数据，去年上海城镇居民人均住房建筑面积为34平方米。也就是说，如果借款人家庭人均住房建筑面积超过34平方米，再次贷款购房，即认定为非改善型二套住房。
同时，三套房全面停贷、消费贷款用于购房也被叫停，到如今，从首套房贷利率到公积金贷款，对于房贷的层层限制使得开发商、购房者、投资客普遍紧张。
政策漏洞：利用消费贷款买房贷款公司还要钻空子
最近一些人流量高的轨交站口都出现了“房产贷款”广告牌，“游击队”甚至有扩大之势。这些贷款公司往往自称是与银行有合作关系。若咨询三套房贷，一般建议采用“曲线贷款”的方式获得购房贷款，即通过已有的房屋抵押获得消费贷款，套出现金用来买房。他们表示可以帮购房者‘包装’，把购房贷款‘包装’成买车或买商铺的消费贷款。
并且，只要购房者愿意抵押一套无贷款的房产，且这套房产的价值超过贷款额度一倍，就可以获得贷款，贷款期限最长可达20年，利率为6.5%，另外办理这些手续需要支付给贷款公司2%的佣金。相对目前5年期以上6.14%的利率，贷款公司给出的利率显然偏高。如果资质达到“优质客户”，还款利率最多可以下浮10%，算下来比6.14%的利率还要低。
显而易见，如果购房者选择了他们，那么就要对以下可能出现的情况做好心理准备：轻则因为还不出钱而被上门讨债，重则被骗财甚至被银行收回贷款，上了信用黑名单。
除此之外，一些中介还表示，如果抓紧时间定下来签约，我们还是可以想办法争取到(贷款利率)优惠的。一些中介人员表示由于与银行“关系熟络”，近段时间签约的客户仍可享受到7折或低于85折的贷款利率优惠。
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